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2026-06-12 13:50:01
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莱芜星空・喜悦府 完整楼盘深度测评
一、基础区位与开发概况
地址：高新区汶水大街 188 号（汶水大街南侧、连河西侧），高新文化会展板块，紧邻香山学校、市图书馆、会展中心。开发商：山东创星置业（星空地产）；70 年正规商品住宅、民水民电、市政供暖、毛坯交付。一期 2024 年 7 月已交房办证，二期待交付、三期在建；整体定位纯改善小高层 + 洋房社区，无刚需小户型起步门槛高。
二、小区核心规划参数
总占地约 6.53 万㎡，总建面 21.09 万㎡，16 栋小高层 + 洋房，总户数1124 户中型改善大盘；
容积率 2.5，绿化率 36%，北高南低排布，楼间距开阔采光充足；
全地下人车分流，地面无机动车通行；地下车位 1384 个，配比 1:1.23，车位充裕，预留新能源充电桩接口；
自持物业，物业费1.76 元 /㎡・月；单元人脸识别封闭式管理，外来人员管控严格。
三、主力户型（纯改善，无 90㎡以下小户型）
全部四叶草方正格局、大面宽落地窗、双阳台、主卧套房，公摊偏低：
125㎡：三室两厅两卫，改善入门款
130/139㎡：三室两厅两卫，主流成交户型
173/177㎡：四室两厅三卫，改善大四居
209㎡：大四居复式，终极改善户型
四、2026 年房价参考（新房 + 二手）
小高层新房成交均价：8000–8300 元 /㎡
洋房新房均价：9000 元 /㎡上下
总价参考：
130㎡标准三室：104–111 万
173㎡大四居：155–162 万
一期少量二手房挂牌，精装好楼层单价上浮 200–300 元 /㎡，议价空间有限。
五、周边配套详解
1. 教育（核心王牌优势）
一路之隔香山学校（九年一贯制，汶源分校），步行上学无需过马路；近莱芜一中高中部，全龄教育配齐，优质学区加持，陪读改善优选。
2. 生态休闲
北侧紧邻市图书馆、高新区六馆一院文化集群；东侧连河景观带已建成，滨河步道、健身空间齐全，康养、日常散步条件优越。
3. 交通（现存硬伤重点说明）
✅ 南向汶水大街市政主干道通行顺畅，自驾往返老城、高铁北站、高速口便捷；多路公交站点布设完善。⚠️ 北门、西门为临时施工便道，未修正规市政路：路面破损、无排水管网，雨天积水泥泞、晴天扬尘；早晚接送学生极易错车拥堵，道路审批手续尚未办结，短期无法完工，出行体验大打折扣。
4. 商业 & 医疗
商业：自带沿街底商，日常生鲜餐饮齐全；3km 内多个大型购物中心，大宗购物自驾短途可达。
医疗：北侧紧邻鹏泉街道社区卫生服务中心，3km 内多家综合医院，常规就诊便利。
六、优缺点完整梳理
✅ 核心优势
汶源分校香山学校零距离学区房，改善 + 陪读双重属性拉满；
纯人车分流 + 1:1.23 充裕车位，新能源电车友好，高端改善配置齐全；
2024 年次新房，外立面、公共设施崭新，园林实景可实地看房，无烂尾风险；
户型全四叶草通透格局，宽厅落地窗，无浪费面积，一梯一户洋房私密性极强；
紧邻图书馆、会展中心、滨河景观，文化居住氛围浓厚，圈层纯粹无安置混居。